Buona Lettura
Fortunato Novelliere
Perché i tassi dei nuovi mutui sono così alti?
La colpa non è dei tassi di interesse di base (l'Euribor per i variabili e l'Irs per i fissi), che anzi sono su livelli storicamente bassi, ma del ricarico che la banca applica su questi per arrivare al tasso «finito». Il cosiddetto «spread» dipende da una serie di fattori quali le politiche commerciali, la rischiosità del cliente, ma anche dal costo della raccolta bancaria, cioè dal prezzo che gli istituti finanziari pagano per approvvigionarsi di quel denaro che poi impiegano presso la clientela. È soprattutto quest'ultima voce a essere aumentata negli ultimi mesi, di riflesso alla crisi del debito che ha raggiunto anche l'Italia: lo stesso premio che i BTp italiani devono pagare rispetto ai Bund tedeschi lo versano più o meno anche le banche quando vanno a chiedere il denaro a medio lungo termine sul mercato. Questo rende appunto più onerosa la raccolta e spiega in larga parte il rincaro degli spread sui mutui, che sono più che raddoppiati da giugno.
Impatto: ALTO
Cosa posso fare per evitare un costo simile?
Gli spread sono fissati dalla banca, e sono difficilmente contrattabili. In una fase come quella attuale dove i cambiamenti nelle politiche di prezzo degli istituti finanziari sono all'ordine del giorno occorre seguire le offerte con una certa frequenza ed estendere al massimo il confronto, perché possono esistere differenze di tasso anche significative fra le banche che ancora hanno interesse nel contrarre mutui (e quindi hanno ancora tassi relativamente aggressivi) e quelle che invece intendono di fatto uscire dal mercato (applicando spread molto elevati). Bisogna poi fare attenzione alle regole per fissare il tasso: tra il momento del preventivo e quello della stipula vera e propria spesso trascorre un lasso di tempo significativo e, se non presta la dovuta attenzione, il futuro mutuatario rischia di ritrovarsi un tasso molto diverso rispetto a quello atteso.
Impatto: MEDIO
Adesso è più conveniente il fisso o il variabile?
Negli ultimi mesi il «vantaggio» del variabile si è ridotto, ma resta ancora significativo (in media le rate iniziali sono inferiori del 15-20%) e potrebbe protrarsi almeno per 2-3 anni. Chi stipula adesso un variabile dovrà però portarsi dietro fino al termine del mutuo uno «spread» decisamente pesante (mentre chi sceglie il fisso deve guardare più che altro al tasso «finito» e non allo spread). La decisione deve tutavia prescindere dalle considerazioni del momento e basarsi in primo luogo sulla situazione reddituale del richiedente e sulla sua propensione al rischio.
Impatto: MEDIOTUTELA
La rinegoziazione del mutuo è una possibilità oppure un diritto ?
Il Dl 70/2011 ha disposto che fino al 31 dicembre 2012 hanno diritto a ottenere la rinegoziazione coloro che, prima del 14 maggio 2011, abbiano stipulato, o si siano accollati, un contratto di mutuo ipotecario a tasso variabile per tutta la durata del contratto, di importo non superiore a 200mila euro, per l'acquisto o la ristrutturazione di un'abitazione, possiedano un'attestazione dell'indicatore della situazione economica equivalente (Isee) non superiore a 35mila euro e non abbiano avuto ritardi nel pagamento delle rate del mutuo. Questa rinegoziazione assicura, per un periodo non superiore alla durata residua del finanziamento, l'applicazione di un tasso annuo nominale fisso non superiore al tasso che si ottiene in base al minore tra l'Irs in euro a 10 anni e l'Irs in euro di durata pari alla durata residua del mutuo, maggiorato di uno spread pari a quello indicato (ai fini della determinazione del tasso stesso) nel contratto di mutuo.
Si può anche concordare con la banca che la rinegoziazione comporti l'allungamento del piano di rimborso per un periodo massimo di cinque anni, purché la durata residua non superi i venticinque anni.
Impatto: MEDIO
La colpa non è dei tassi di interesse di base (l'Euribor per i variabili e l'Irs per i fissi), che anzi sono su livelli storicamente bassi, ma del ricarico che la banca applica su questi per arrivare al tasso «finito». Il cosiddetto «spread» dipende da una serie di fattori quali le politiche commerciali, la rischiosità del cliente, ma anche dal costo della raccolta bancaria, cioè dal prezzo che gli istituti finanziari pagano per approvvigionarsi di quel denaro che poi impiegano presso la clientela. È soprattutto quest'ultima voce a essere aumentata negli ultimi mesi, di riflesso alla crisi del debito che ha raggiunto anche l'Italia: lo stesso premio che i BTp italiani devono pagare rispetto ai Bund tedeschi lo versano più o meno anche le banche quando vanno a chiedere il denaro a medio lungo termine sul mercato. Questo rende appunto più onerosa la raccolta e spiega in larga parte il rincaro degli spread sui mutui, che sono più che raddoppiati da giugno.
Impatto: ALTO
Cosa posso fare per evitare un costo simile?
Gli spread sono fissati dalla banca, e sono difficilmente contrattabili. In una fase come quella attuale dove i cambiamenti nelle politiche di prezzo degli istituti finanziari sono all'ordine del giorno occorre seguire le offerte con una certa frequenza ed estendere al massimo il confronto, perché possono esistere differenze di tasso anche significative fra le banche che ancora hanno interesse nel contrarre mutui (e quindi hanno ancora tassi relativamente aggressivi) e quelle che invece intendono di fatto uscire dal mercato (applicando spread molto elevati). Bisogna poi fare attenzione alle regole per fissare il tasso: tra il momento del preventivo e quello della stipula vera e propria spesso trascorre un lasso di tempo significativo e, se non presta la dovuta attenzione, il futuro mutuatario rischia di ritrovarsi un tasso molto diverso rispetto a quello atteso.
Impatto: MEDIO
Adesso è più conveniente il fisso o il variabile?
Negli ultimi mesi il «vantaggio» del variabile si è ridotto, ma resta ancora significativo (in media le rate iniziali sono inferiori del 15-20%) e potrebbe protrarsi almeno per 2-3 anni. Chi stipula adesso un variabile dovrà però portarsi dietro fino al termine del mutuo uno «spread» decisamente pesante (mentre chi sceglie il fisso deve guardare più che altro al tasso «finito» e non allo spread). La decisione deve tutavia prescindere dalle considerazioni del momento e basarsi in primo luogo sulla situazione reddituale del richiedente e sulla sua propensione al rischio.
Impatto: MEDIOTUTELA
La rinegoziazione del mutuo è una possibilità oppure un diritto ?
Il Dl 70/2011 ha disposto che fino al 31 dicembre 2012 hanno diritto a ottenere la rinegoziazione coloro che, prima del 14 maggio 2011, abbiano stipulato, o si siano accollati, un contratto di mutuo ipotecario a tasso variabile per tutta la durata del contratto, di importo non superiore a 200mila euro, per l'acquisto o la ristrutturazione di un'abitazione, possiedano un'attestazione dell'indicatore della situazione economica equivalente (Isee) non superiore a 35mila euro e non abbiano avuto ritardi nel pagamento delle rate del mutuo. Questa rinegoziazione assicura, per un periodo non superiore alla durata residua del finanziamento, l'applicazione di un tasso annuo nominale fisso non superiore al tasso che si ottiene in base al minore tra l'Irs in euro a 10 anni e l'Irs in euro di durata pari alla durata residua del mutuo, maggiorato di uno spread pari a quello indicato (ai fini della determinazione del tasso stesso) nel contratto di mutuo.
Si può anche concordare con la banca che la rinegoziazione comporti l'allungamento del piano di rimborso per un periodo massimo di cinque anni, purché la durata residua non superi i venticinque anni.
Impatto: MEDIO
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